房地产市场的结构性变化有哪些

　　我们对中国房地产市场的看法是我们认为中国的房地产市场在2018年之后进入了新时代。

　　从房价的增速看，从2007年起一直到现在，中国的房地产市场经历了四个周期。

　　前三个周期都很规则，从谷底到谷底算都是三年一个周期，而且上升下降都是一年半。

　　从2015年下半年开始的这个新周期跟过去完全不一样，上升也是一年半，下降从2017年下半年开始一直持续到现在。

　　已经经过了三年时间，但下行过程还没有完成。

　　尤其是从2018年以来，房价增速下降的斜率明显放缓了，但房价增速下降的时间明显延长了，这其实是本轮政府精心调控的结果。

　　在过去的三个房地产周期中，每次上升都是一线城市涨得最快，每次下跌都是一线城市跌得最浅，在前三个周期中，买一线城市的房子无疑是收益率最多的投资选择。

　　但是在从2015年下半年启动的这个新周期中，情况发生了改变。

　　尤其是在2018年之后，一线城市房价同比增速被按在0附近，二三线城市房价增速虽然在下行，但是显著高于一线城市。

　　在一段时间内，三线城市房价增速持续高于二线城市。

　　这一格局其实也是政府调控思路变化的结果。

　　政府对于房地产调控的思路是什么呢？

　　有几句话大家都耳熟能详，叫房住不炒，因城施策，构建房地产调控的长效机制。

　　针对一二线城市和三四线城市的调控思路是不一样的。

　　以一线城市为例，房价继续涨意味着很大的风险，但是跌得太快意味着风险很快就会到来，尤其是商业银行、居民财富、地方政府财政都会受到显著影响。

　　因此比较合理的选择是让房价保持在当前水平上。

　　但是房价只要有交易就会有波动，怎么来保持房价稳定呢，手段就是降低交易量。

　　怎么降低交易量呢，进一步的做法就是压缩银行信贷，让银行尽量少参与。

　　那么具体是怎么压缩银行信贷呢，就是两个政策，限购和限贷。